Kiedy działa się w branży projektowej przez ponad 15 lat, dostrzec można wiele ciekawych zjawisk. Świętując jubileusz, przygotowaliśmy zestawienie 15 najbardziej znaczących zmian, które dostrzegamy, pracując z największymi inwestorami komercyjnymi na rynku nieruchomości. Dziś przedstawiamy pierwszych pięć.
Pandemia i zamknięcie się Chin, a w ich efekcie zatory w dostawach w światowej gospodarce, jak również wojna w Ukrainie, wpływają na rozwój polityki firm w obszarze nearshoring. Odnosząc to pojęcie do przemysłu i produkcji, możemy mówić o przenoszeniu fabryk bliżej niż dotychczas, np. z Chin do Europy.
Bariery geograficzne, kulturowe i często światopoglądowe, które występowały we współpracy przedsiębiorstw z różnych stron świata, dzięki tej polityce, zaczynają zanikać. Maleją także koszty transportu oraz ryzyko z nim związane. Dla inwestorów poszukujących rozwiązań w tym obszarze, Polska jest punktem bardzo atrakcyjnym pod względem geograficznym i logistycznym.
„Dostrzegamy, że wschodnia część Polski oraz tereny przylegające do autostrady A4 stają się centrum zainteresowania wielu inwestorów. Obszar w pobliżu autostrady jest szczególnie atrakcyjny dla branży logistyczno-magazynowej oraz branży handlowej, co zauważyliśmy przy projektowaniu dla zagranicznych sieci sklepów, np. Action czy dm. Ekspansja marek zaczyna się od zachodnio-południowej części naszego kraju, gdzie obsługa logistyczna początkowo wykorzystuje bazy logistyczno-magazynowe w zachodniej Europie (Niemcy, Holandia). Następnie inwestorzy przechodzą do budowy centrów logistycznych wzdłuż szlaku komunikacyjnego np. przy A4″ – mówi Rafał Brok, prezes zarządu Grupy RB.
„Co ciekawe, trend nearshoringu dostrzegamy także, projektując powierzchnie biurowe. W Polsce coraz częściej tworzą się centra w obszarach usług takich jak IT, księgowość, HR, finanse czy bankowość. Dodatkową zmianą, którą już stosujemy w projektach, jest planowanie w biurach tzw. hot desków, czyli stanowisk nieprzypisanych do konkretnych pracowników. Wynika to oczywiście z faktu wprowadzania w firmach modelu hybrydowego, łączącego pracę z biurze z home office” – dodaje Anna Brok, współwłaściciel Grupy RB.
Historycznie ośrodki mieszkalne zaczęły powiększać się dzięki upowszechnieniu transportu samochodowego. Miasta modernistyczne były budowane według funkcjonalnych stref (strefa handlowa, przemysłowa, biurowa, sypialniana itd.), do których ludzie mogli przemieszczać się szerokimi ulicami za pomocą samochodu.
Dziś natura aglomeracji miejskich znów zaczyna się zmieniać. Dostrzegamy problemy z nadmiernym rozlewaniem się miast, zarządzaniem energią, nadmiarem samochodów, wymieraniem ulic handlowych czy przeludnieniem. Jednym z konceptów, które mają poprawić sytuację, jest chronourbanistyka łącząca idee miasta kompaktowego oraz eliminacji strefowania funkcji.
Chronourbanistyka zaczyna mierzyć odległości w miastach nie za pomocą kilometrów, a czasu. Dostrzegamy rozwój miast 15-minutowych, czyli takich, w których w kilkanaście minut znajdziemy wszystko, co potrzebne do życia. Dynamiczna zmiana infrastruktury miast, przyśpieszona m.in. przez pandemię, wpływa mocno np. na obniżenie kondycji dużych galerii handlowych.
„Dostrzegamy bardzo wysoki wzrost liczby mniejszych centrów handlowych, retail parków z mieszaną ofertą dostosowaną do lokalnych potrzeb i wyzwań, z uwzględnieniem również rozrywki i gastronomii. Obiekty te powstają w coraz mniejszych miejscowościach” – komentuje Rafał Brok.
„Zadanie nie jest proste, bo trzeba dobrze zdiagnozować potrzeby i grupy klientów, a następnie dopasować wielkość i rodzaj obiektu do lokalizacji. Podstawą jest zróżnicowany tenant mix, czyli tworzenie struktury najmu oraz odpowiedni dobór najemców. To stawia przed zespołami projektowymi nowe wyzwania” – dodaje.
Łączenie kanałów sprzedaży stacjonarnej i on-line już od dawna rozwijało się w różnych sektorach rynku. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła tempo digitalizacji zakupów niemalże w każdej branży, wymuszając na firmach rozwój kanałów e-commerce. Przełożyło się to nie tylko na wahania w proporcjach sprzedaży online i offline, ale także zmiany związane m.in. z aranżacją sklepów stacjonarnych.
Dzisiejsze sklepy coraz częściej zaczynają przypominać showroomy lub punkty odbioru towarów. Zmiany widać już od zewnątrz, ponieważ znakiem rozpoznawczym nowego konceptu projektowania są szerokie wejścia. Nowa architektura ma tworzyć zrównoważone tło dla towaru, a obszerne salony – podnieść poczucie komfortu.
Infrastruktura sklepów zostaje często poszerzona o automaty do odbioru przesyłek. Dziś, nie tylko centra handlowe, lecz również małe, lokalne sklepy dążą do umieszczenia przed swoimi drzwiami maszyn paczkowych. Placówki handlowe chcą tym samym uatrakcyjnić swoją ofertę i przyciągnąć klientów odbierających przesyłki, którzy przy okazji mogą skorzystać z oferty proponowanej stacjonarnie.
Rozwój strategii sprzedaży omnichannel ma także mocne odzwierciedlenie w liczbie powstających centrów dystrybucyjnych i magazynów oraz ich charakterystyce.
„Współpracując z różnymi inwestorami, dostrzegamy, że liczba magazynów rośnie i jest bardziej rozproszona – po to, by dostarczyć towar do klientów możliwie jak najszybciej” – mówi Rafał Brok.
Trend energooszczędności eksperci dostrzegają już od dawna. Pandemia oraz wojna w Ukrainie ponownie wpłynęły na przyspieszenie zmian.
„W każdej rozmowie z inwestorem, temat ten pojawia się obecnie jako jeden z pierwszych. Inwestorów interesuje, jak mogą zminimalizować koszty utrzymania, ale także przede wszystkim zapewnić sobie niezależność i samowystarczalność” – komentuje Rafał Brok.
Koszt utrzymania budynku wielkopowierzchniowego zależy głównie od tego, jak dużo energii będzie potrzeba do jego funkcjonowania. Można sobie wyobrazić, że mamy budynek wykonany z materiałów niskoemisyjnych i ekologicznych, jednak posiadających nieprzemyślaną bryłę, usytuowanie względem stron świata czy po prostu słabą izolację. W takim wypadku jego niskoemisyjność kończy się tylko na materiałach.
„Coraz więcej uwagi poświęca się charakterystyce energetycznej budowli, która pozwala kontrolować parametry zużycia energii przez budynek i znaleźć rozwiązania, które doprowadzą go do niskoenergetycznej lub zero-energetycznej wydajności” – dodaje Adam Jureczek, asystent architekta w Grupie RB.
Wdrażany obecnie w Europie Green Deal oraz polityka zrównoważonego rozwoju mocno wyciągają na pierwszy plan kontrolę śladu węglowego. Trend ten ma zastosowanie już od dawna w używanych materiałach, a teraz zaczyna się przekładać również na miejsce, skąd one pochodzą.
„Analizie podlegają parametry takie, jak np. odległość od placu budowy, która powinna być dobrana tak, aby transport nie emitował więcej dwutlenku węgla, niż transportowany materiał byłby w stanie pochłonąć. Dlatego trend na budownictwo z materiałów dostępnych lokalnie zaczął się prężnie rozwijać” – opowiada Karol Golasik, projektant w Grupie RB.
Kluczowym wyzwaniem – zarówno w przypadku nowych, jak i istniejących budynków – jest wdrożenie innowacyjnych technologii pozwalających spełnić kryteria zerowej emisji gazów cieplarnianych z budynków. Choć może wydawać się, że jest to wyzwanie przede wszystkim dla globalnych sieci o znacznych funduszach inwestycyjnych, dziś nawet małe, lokalne sklepy mają możliwość przyczynienia się do tzw. zielonej zmiany.
„Standardem na rynku jest projektowanie i przygotowywanie budynków w taki sposób, by zarządca miał w przyszłości możliwość zainstalowania np. ładowarek do samochodów elektrycznych czy fotowoltaiki” – mówi Marcin Mertuszka, projektant instalacji elektrycznych w Grupie RB.
Więksi inwestorzy decydują się tymczasem na zdecydowanie bardziej spektakularne rozwiązania we wznoszeniu nowych budynków o wysokich standardach energetycznych. Przykładem jest centrum dystrybucyjne naszego projektu, które powstaje obecnie na Dolnym Śląsku. Projekt uwzględniał liczne rozwiązania mające na celu ograniczenie wpływu inwestycji na otoczenie, w tym: system odzysku ciepła z instalacji chłodniczych wraz z ogrzewaniem płaszczyznowym podposadzkowym, system wykorzystania wody deszczowej (tzw. wody szarej) w instalacjach sanitarnych, a także systemy ograniczające zużycie energii elektrycznej.
